Casa Verde Baterii și imobil moștenit: succesiunea

Unul dintre blocajele cel mai des întâlnite la dosarele Casa Verde este imobilul moștenit pe care succesiunea nu a fost finalizată. Proprietarul efectiv al casei, în sensul că locuiește acolo și plătește toate taxele, nu figurează totuși în cartea funciară ca proprietar, pentru că actele de moștenire nu au fost niciodată finalizate sau intabulate. Dacă te afli în această situație și ești prosumator pe acel imobil, trebuie să știi ce îți permite și ce îți blochează accesul la subvenția din programul Casa Verde Baterii 2026.

Răspunsul pe scurt

Pentru sesiunea de baterii din 2026, nu mai depinde de stadiul succesiunii: proiectul de ghid pus în consultare pe 18 august 2026 nu cere extras de carte funciară și nu cere intabulare, deci un imobil moștenit cu succesiune nefinalizată nu mai e blocat la acest capitol. Regulile stricte descrise mai jos, legate de certificatul de moștenitor înscris definitiv în cartea funciară, au fost valabile în ediția 2024, pentru programul de panouri, nu pentru sesiunea de baterii care urmează.

Diferența dintre cele două capete e mare, dar nu insurmontabilă. La un capăt e o comandă de extras online. La celălalt, o procedură notarială și o înscriere la OCPI, care iau săptămâni sau luni, dar care se pot începe chiar și fără să știi data sesiunii. Soluțiile există, dacă acționezi din timp.

Ce spune exact ghidul

Ordinul final pentru sesiunea de stocare nu este încă publicat, dar proiectul de ghid este în consultare publică din 18 august 2026, deci există acum un text de citat pentru Casa Verde Baterii, chiar dacă nu e încă în vigoare. Referința rămâne ultimul ghid publicat oficial pentru persoane fizice, aprobat prin Ordinul AFM 2.045/2024, cu criteriile de eligibilitate la articolul 16. Îl cităm ca referință, nu ca regulă în vigoare pentru 2026.

Litera d) e cea care blochează sau deblochează un imobil moștenit:

„este proprietar al imobilului-construcție pe care se amplasează sistemul de panouri fotovoltaice, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară; în cazul în care sistemul de panouri fotovoltaice care deservește construcția se amplasează pe teren, este proprietar/deține un drept de folosință și asupra imobilului-teren, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară; nu este eligibil solicitantul al cărui drept de proprietate asupra imobilului-construcție și/sau teren este înscris provizoriu în cartea funciară”

Două lucruri de reținut. Primul: proprietatea se dovedește „astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară”, nu prin certificatul de moștenitor. Certificatul e actul care produce dreptul, extrasul e documentul care îl dovedește la AFM, iar între cele două e nevoie de o cerere de înscriere la OCPI. Al doilea: înscrierea provizorie nu era suficientă, o capcană specifică moștenirilor intabulate în grabă.

Litera e) punctul (iii) adaugă condiția de liniște juridică, verificată pe același document:

„nu face obiectul unui litigiu în curs de soluționare la instanțele judecătorești, vreunei revendicări potrivit unei legi speciale sau dreptului comun sau al unei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică, potrivit extrasului de carte funciară”

Consecința e contraintuitivă și merită citită de două ori: dacă moștenitorii nu se înțeleg și unul dintre ei pornește un partaj la instanță, iar litigiul e notat în cartea funciară, imobilul devine neeligibil exact prin acțiunea prin care încercați să lămuriți situația. Partajul notarial, dacă e posibil, nu produce acest efect.

Litera h) conține și o regulă dură și o excepție care privește direct moștenitorii:

„nu sunt eligibili coproprietarii/devălmașii care au mai beneficiat sau urmează a beneficia de finanțare, în baza unei cereri/solicitări aprobate de AFM, pentru achiziția de sisteme de panouri fotovoltaice, în cadrul programelor derulate de AFM, pentru un imobil înscris în aceeași carte funciară. Prin excepție, în cazul solicitanților ale căror cereri au fost aprobate, dar nu au beneficiat de finanțare întrucât a intervenit o cauză de transmitere a proprietății imobilului, anterior aprobării de către AFM, succesorii/terții dobânditori ai imobilului sunt eligibili.”

Regula generală numără finanțarea o dată per carte funciară, nu per persoană, deci dacă un coproprietar de pe același imobil a mai luat finanțare AFM pentru același tip de investiție, ceilalți sunt scoși. Excepția, în schimb, e scrisă pentru situația în care solicitantul a murit sau a înstrăinat imobilul după depunere: succesorii și dobânditorii nu sunt pedepsiți pentru existența cererii anterioare. Dacă un părinte a depus și a murit înainte de acordarea finanțării, ai un text pe care te poți sprijini. Pentru sesiunea de stocare din 2026, o regulă construită la fel s-ar referi la baterii, nu la panouri. Proiectul de ghid pus în consultare pe 18 august 2026 nu o preia însă: nu cere extras de carte funciară și nu cere intabulare.

Ce verifică AFM efectiv

Programul AFM verifică documentele de proprietate pentru a confirma că subvenția merge la persoana care deține legal imobilul unde se montează bateria. Verificarea e de acte, nu de teren: nimeni nu vine la fața locului, nimeni nu întreabă vecinii și nimeni nu se uită la cine plătește impozitul. Documentul central este extrasul de carte funciară pentru informare, cu valabilitate de 60 de zile la momentul depunerii, conform articolului 13 din Ordinul AFM 2.045/2024.

Ce se compară efectiv:

Numele și CNP-ul din partea a doua a cărții funciare, față de datele din cerere și din actul de identitate. Dacă extrasul nu te arată ca proprietar sau coproprietar, AFM nu poate confirma că ești beneficiarul legitim și dosarul este respins la evaluarea documentară. Această regulă este strictă și nu are excepții documentate în programele anterioare. Nu contează că plătești impozitul pe acea casă, că locuiești acolo de decenii sau că toți vecinii știu că e casa ta.

Tipul înscrierii. Definitivă sau provizorie. Litera d) exclude a doua variantă.

Actul în baza căruia s-a făcut înscrierea, vizibil în extras. Pentru un imobil moștenit, acesta e certificatul de moștenitor. Prezența lui în extras e dovada că succesiunea a ajuns până la capăt, nu doar până la notar.

Partea a treia a cărții funciare, pentru sarcini și notări, inclusiv notarea unui litigiu de partaj.

Aceste verificări au fost valabile pentru ediția 2024, pe panouri. Pentru sesiunea de baterii din 2026, proiectul de ghid nu mai cere extras de carte funciară, deci finalizarea succesiunii și intabularea nu mai sunt un pas obligatoriu pentru acest dosar.

Succesiune dezbătută și intabulată vs. succesiune nedezbătută

Aici se decide cazul, și nu e o graniță între „moștenit” și „nemoștenit”, ci între două stadii ale aceleiași proceduri.

Succesiune dezbătută și intabulată înseamnă că notarul a emis certificatul de moștenitor, iar dreptul tău a fost înscris definitiv în cartea funciară pe baza acelui certificat. Extrasul te arată ca proprietar sau coproprietar, cu o cotă scrisă negru pe alb. Din perspectiva AFM, nu mai ești „moștenitor”, ești proprietar, iar dosarul tău nu se deosebește de al unui om care a cumpărat casa. Singurele lucruri suplimentare de verificat sunt cele care vin din coproprietate, dacă imobilul a ajuns pe mai mulți moștenitori: acordul celorlalți și regula de la litera h). Nu ai nevoie nici de partaj, nici de intabulare ca să fii eligibil pentru sesiunea de baterii: proiectul de ghid pus în consultare pe 18 august 2026 nu cere extras de carte funciară.

Succesiune nedezbătută înseamnă că, oricâtă legitimitate morală ai, titlul nu e încă pe numele tău. Cartea funciară îl arată pe defunct, sau nu arată nimic. În ediția 2024, dosarul cădea la primul document. Nu există declarație pe propria răspundere, adeverință de la primărie sau martori care să suplinească extrasul.

Între aceste două stări există un stadiu intermediar care înșală cel mai des: ai certificatul de moștenitor, dar nu l-ai înscris niciodată în cartea funciară. Mulți oameni consideră succesiunea „făcută” în ziua în care au ieșit de la notar cu certificatul în mână. Juridic, dreptul tău există. La AFM, nu se vede. Certificatul de moștenitor nu se înscrie singur, nu îl trimite notarul automat la OCPI în toate cazurile și nu există nicio sincronizare între cele două instituții care să se întâmple fără cererea ta. Vestea bună: din toate scenariile problematice, acesta se rezolvă cel mai repede, pentru că actul greu îl ai deja.

Iar la capătul dificil al scalei stă situația în care moștenitorii s-au adresat instanței. Un partaj pe rol, notat în cartea funciară, activează criteriul de la litera e) punctul (iii) și blochează dosarul până la soluționare, oricât de intabulat ai fi.

Ce înseamnă succesiunea nefinalizată în practică

Succesiunea unui imobil este finalizată atunci când există un certificat de moștenitor emis de notar și dreptul de proprietate al moștenitorului este înscris în cartea funciară. Fără oricare dintre acești doi pași, proprietatea rămâne juridic pe numele defunctului sau în starea suspendată a masei succesorale.

Există mai multe situații frecvente:

Situația 1: Defunctul figurează în cartea funciară. Imobilul este intabulat pe bunicul sau pe părintele decedat, iar moștenitorul nu a făcut niciodată succesiunea. Aceasta este situația cea mai comună și cea mai problematică, pentru că necesită toți pașii: procedura notarială de succesiune și intabularea ulterioară.

Situația 2: Succesiunea a fost deschisă, dar nu finalizată. Certificatul de moștenitor a fost obținut de la notar, dar înscrierea în cartea funciară nu s-a mai făcut. Acesta este un pas intermediar mai avansat: ai certificatul, dar extrasul de carte funciară nu reflectă încă noua situație. Pasul rămas este înscrierea la biroul de cadastru.

Situația 3: Succesiunea are mai mulți moștenitori care nu s-au înțeles. Notarul poate emite certificatul de moștenitor atâta timp cât moștenitorii sunt de acord asupra calității lor și a masei succesorale, chiar dacă nu au împărțit efectiv bunurile: certificatul stabilește cotele, iar imobilul rămâne în coproprietate. Dacă însă nu există acord nici asupra acestor elemente, procedura notarială se blochează și rămâne calea instanței. Aceasta este situația cea mai complexă și cu durata cea mai greu de estimat, iar dacă ajunge la instanță și litigiul e notat, imobilul devine neeligibil pe durata procesului.

Situația 4: Imobilul moștenit nu a fost niciodată intabulat. Nu există carte funciară deloc pentru acel imobil, deci nici măcar intabularea inițială nu s-a făcut la momentul construirii sau cumpărării. Aceasta presupune întâi procedura de primă intabulare, separat de succesiune. Articolul despre imobilul neintabulat la Casa Verde detaliază această situație specifică.

Unde apare discrepanța

Un imobil moștenit e descris simultan în patru evidențe care nu comunică între ele, iar AFM se uită într-una singură.

Notariatul ține procedura succesorală și certificatul de moștenitor, înregistrat în registrele notariale de evidență a procedurilor succesorale. Aici se stabilește cine moștenește și în ce cote. Efectul e imediat între moștenitori, dar nu se propagă nicăieri singur.

OCPI și cartea funciară, prin ANCPI, țin dreptul de proprietate opozabil terților. Este singura evidență pe care o citește AFM. Trecerea de la certificat la carte funciară cere o cerere de înscriere, o taxă și un termen de procesare.

Primăria ține rolul fiscal, adică cine plătește impozitul pe clădire. Rolul fiscal se schimbă mult mai ușor decât cartea funciară, de multe ori chiar pe baza certificatului de deces și a declarației moștenitorului care locuiește în casă. De aici vine iluzia că „e trecută pe mine”: impozitul e pe numele tău, proprietatea nu. Certificatul fiscal de la primărie dovedește că nu ai datorii, nu că ești proprietar.

Operatorul de distribuție și furnizorul țin locul de consum și contractul de prosumator. Un caz particular care merită atenție specifică este cel al prosumatorului care a instalat un sistem fotovoltaic pe un imobil moștenit neintabulat și a obținut statut de prosumator. Este tehnic posibil, pentru că operatorul de distribuție nu verifică neapărat cartea funciară la încheierea contractului, ci verifică mai degrabă situația racordului electric.

Faptul că ești prosumator activ pe un imobil moștenit neintabulat nu te face automat eligibil pentru Casa Verde Baterii. Programul AFM verifică proprietatea independent de statutul de prosumator. Prin urmare, poți fi prosumator legitim și totuși să nu poți depune dosarul Casa Verde Baterii până când situația proprietății nu este regularizată. Ce documente atestă statutul de prosumator, separat de cele de proprietate, e explicat în articolul despre documentele de prosumator pentru Casa Verde Baterii.

Recomandarea este să rezolvi situația proprietății mai întâi, indiferent dacă planifici sau nu Casa Verde Baterii. Un imobil cu situație juridică clară, pe numele tău, este mai ușor de transmis mai departe, de garantat pentru un credit sau de inclus în orice program de finanțare publică.

Pașii pentru finalizarea succesiunii

Dacă te afli în situațiile 1 sau 2 de mai sus, pașii pentru a rezolva blocajul sunt clari, chiar dacă iau timp.

Pasul 1: Contactează un notar. Succesiunea se deschide la biroul notarial. Ai nevoie de certificatul de deces al defunctului, actele de identitate ale moștenitorilor, actele care dovedesc calitatea de moștenitor (certificate de naștere, certificate de căsătorie după caz) și actele imobilului (carte funciară, titlu de proprietate sau contract de vânzare-cumpărare).

Pasul 2: Obținerea certificatului de moștenitor. Notarul verifică masa succesorală, identifică moștenitorii legali sau testamentari și emite certificatul de moștenitor care atestă cota fiecărui moștenitor. Durata variază, dar în cazurile necontestate poate fi de câteva săptămâni. Costul depinde de valoarea imobilului și de tarifele notariale.

Pasul 3: Înscrierea în cartea funciară. Pe baza certificatului de moștenitor, biroul de cadastru (OCPI) înscrie noul proprietar sau coproprietarii în cartea funciară. Această operațiune se poate face la ghișeul OCPI sau, în unele județe, online. Termenul de procesare este, de regulă, de câteva zile lucrătoare la cerere urgentă sau câteva săptămâni la cerere normală. Acest pas rămâne util pentru claritatea proprietății pe termen lung, dar pentru dosarul de baterii din 2026 nu mai e o condiție, pentru că proiectul de ghid nu cere extras de carte funciară.

Pasul 4: Extrasul de carte funciară actualizat. Odată înscrierea efectuată, extrasul de carte funciară va arăta noul proprietar. Pentru sesiunea de baterii din 2026, proiectul de ghid nu cere acest document în dosar, deci nu mai e nevoie să îl comanzi special pentru Casa Verde; rămâne util doar dacă ai nevoie de el din alte motive, cum ar fi o vânzare, un credit sau un viitor program pe panouri.

Ce faci dacă succesiunea are mai mulți moștenitori

Dacă imobilul moștenit ajunge pe mai mulți moștenitori, situația se transformă într-o coproprietate pe cote-părți. Proiectul de ghid pentru baterii nu cere un acord scris al coproprietarilor între documentele dosarului, dar depunerea rămâne, în practică, o decizie luată împreună.

Pe scurt: orice coproprietar poate depune dosarul, dar are nevoie de declarația scrisă, preferabil autentificată notarial, a celorlalți coproprietari. Mai apare și verificarea de la litera h): întreabă explicit fiecare coproprietar dacă a mai avut o cerere aprobată la AFM pentru același tip de investiție pe acest imobil. Pentru contextul complet al documentelor necesare unui dosar cu mai mulți proprietari, articolul despre actele necesare Casa Verde îți oferă lista de bază.

Dacă moștenitorii dețin cote inegale sau există neînțelegeri, clarifică situația juridică complet înainte de sesiunea AFM, nu să lași întrebări deschise la momentul evaluării dosarului. Un lucru important: pentru dosarul de baterii din 2026 nu ai nevoie nici de partaj, nici de intabulare, nici de acorduri scrise ale coproprietarilor, pentru că proiectul de ghid nu cere niciunul dintre aceste documente. Dacă tot vreți să împărțiți efectiv imobilul, un partaj notarial e de preferat unei acțiuni în instanță, care se notează în cartea funciară și blochează dosarul. Iar dacă imobilul moștenit este un apartament la bloc, regulile specifice de acord al asociației de proprietari sunt explicate în articolul despre Casa Verde Baterii la bloc sau asociație.

Costurile procedurii succesorale: ce să anticipezi

Finalizarea succesiunii implică costuri notariale care depind de mai mulți factori: valoarea imobilului, numărul de moștenitori, complexitatea masei succesorale (dacă există și alte bunuri în afara imobilului) și tariful notarului ales. Nu există o cifră fixă aplicabilă tuturor, dar pentru un imobil de valoare medie cu un singur moștenitor, costurile notariale se situează, de regulă, între câteva sute și câteva mii de lei.

Pe lângă onorariul notarial, mai există taxe pentru înscrierea în cartea funciară, plătite la biroul de cadastru, și, dacă imobilul nu era deloc intabulat, costurile unui plan cadastral realizat de un expert autorizat. Expertul cadastral poate fi recomandat de biroul notarial sau de biroul de cadastru local.

Procedura succesorală nu mai este o condiție pentru dosarul de baterii din 2026, pentru că proiectul de ghid nu cere extras de carte funciară și nu cere intabulare. Rezolvarea succesiunii rămâne totuși utilă pentru alte motive, independente de Casa Verde: un imobil cu situație juridică clară e mai ușor de transmis mai departe, de garantat pentru un credit sau de inclus într-un viitor program de finanțare.

Un pas pe care mulți îl ignoră: verificarea stării actuale a cărții funciare

Mulți solicitanți descoperă situația reală a cărții funciare abia când pregătesc dosarul, adică tocmai în săptămânile dinaintea sesiunii. Verificarea extrasului de carte funciară costă câțiva lei și durează câteva minute online prin platforma ANCPI sau la ghișeul biroului de cadastru local. Extrasul pentru informare, cel care arată proprietarii actuali, este accesibil oricui cunoaște adresa sau numărul de carte funciară al imobilului.

Când îl citești, uită-te la trei lucruri, în ordine: apari tu în partea a doua, e înscrierea definitivă sau provizorie și există notat vreun litigiu în partea a treia. Aceste trei răspunsuri îți spun în care dintre cazurile de mai jos ești, fără să întrebi pe nimeni.

Ce faci practic, în fiecare caz

Cazul 1: cartea funciară te arată ca proprietar, cu drept definitiv, fără litigii notate. Nu ai o problemă de succesiune. Treci la restul dosarului, iar dacă mai apar nume lângă al tău, pregătești acordurile de coproprietar.

Cazul 2: ai certificatul de moștenitor, dar nu l-ai înscris în cartea funciară. Cel mai bun raport între efort și rezultat din tot articolul. Depui cererea de înscriere la OCPI, pe baza certificatului, și aștepți termenul de procesare. Nu ai nevoie să te întorci la notar.

Cazul 3: succesiunea nu a fost dezbătută deloc, iar cartea funciară arată pe defunct. Mergi la notar cu certificatul de deces, actele tale și actele imobilului. După certificatul de moștenitor, urmează înscrierea la OCPI. Începe acum, nu la publicarea ghidului, pentru că sunt două termene de instituție puse în serie.

Cazul 4: dreptul tău e înscris provizoriu. Ceri la OCPI justificarea înscrierii provizorii, pe baza actului care lipsea. Până la transformarea în înscriere definitivă, criteriul de la litera d) te scoate, deci restul dosarului nu ajută.

Cazul 5: imobilul moștenit nu are deloc carte funciară. Ai două proceduri de făcut, nu una: prima intabulare și înscrierea moștenirii. Se pot suprapune parțial, iar traseul cadastral e detaliat în articolul despre imobilul neintabulat.

Cazul 6: moștenitorii nu se înțeleg. Încearcă întâi varianta notarială, chiar dacă înseamnă să accepți cote în loc de bunuri împărțite fizic. Cotele te fac coproprietar, iar coproprietarul poate depune. O acțiune în instanță, odată notată în cartea funciară, închide subiectul pentru sesiunea în curs.

Cazul 7: moștenitori stabiliți în străinătate. Se rezolvă cu procură notarială autentificată sau cu documente autentificate la consulat, cu apostilare sau supralegalizare, după țară. E realizabil, dar adaugă săptămâni, deci e primul lucru de pornit.

Cazul 8: nu reușești la timp. Există situații în care termenele pur și simplu nu permit: documente lipsă ale defunctului, litigii, blocaje administrative locale. În acest caz, vei aștepta o sesiune ulterioară. Rezolvarea situației proprietății acum îți deschide accesul la orice sesiune viitoare, dacă vor exista, iar un dosar bine pregătit pentru o sesiune ulterioară e întotdeauna mai bun decât unul depus forțat cu documente incomplete.

Sesiunea de stocare chiar este diferită: proiectul de ghid pus în consultare pe 18 august 2026 elimină cerința de extras de carte funciară și de intabulare pentru dosarul de baterii. Recomandăm totuși să nu lași succesiunea nerezolvată pe termen lung, pentru că îți poate crea probleme la vânzare, la credit sau la un viitor program de finanțare.

De ce rezolvi acum

Sesiunea de înscriere la Casa Verde Baterii este estimată pentru toamna anului 2026, fără dată oficială anunțată, iar ghidul final AFM nu era publicat la începutul lunii august 2026. Problema nu e că nu știm data, e cât de scurtă a fost, ultima dată, distanța dintre anunț și depunere.

În 2024, ghidul a fost publicat pe 20 septembrie, iar sesiunea pentru persoane fizice a început pe 27 septembrie. Șapte zile. Bugetul s-a epuizat apoi în secunde, nu în zile: toate cele opt regiuni s-au închis între 65 de secunde, în București-Ilfov, și 128 de secunde, în Nord-Est. Dacă fereastra de pregătire activă se dovedește la fel de scurtă, tot ce se poate face în ea e comanda documentelor cu valabilitate limitată.

Puse una lângă alta, duratele explică de ce ordinea corectă e alta. Finalizarea succesiunii în condiții standard, adică fără litigii, durează de regulă între 4 și 12 săptămâni totale, de la prima vizită la notar până la extrasul de carte funciară actualizat. Dacă există complicații, cum ar fi moștenitori multipli greu de contactat, documente lipsă ale defunctului sau litigii, durata poate fi mult mai mare. Niciuna dintre aceste proceduri nu se comprimă pentru că a apărut ghidul: notarul are propriul calendar, OCPI are termene legale, iar instanța nu se grăbește deloc.

Concluzia practică: dacă știi acum că imobilul tău are o situație succesorală nerezolvată, pornește procedura imediat. Certificatul de moștenitor și înscrierea în cartea funciară nu expiră niciodată, deci nu riști să le faci „prea devreme”. Documentul cu termen de care ai nevoie efectiv pentru dosarul de baterii este certificatul fiscal, care se comandă la final, în ultimele săptămâni înainte de depunere; extrasul de carte funciară nu mai e cerut de proiectul de ghid. Planul complet, pas cu pas, e în articolul despre pregătirea pentru sesiunea de toamnă, iar criteriile generale sunt pe pagina de condiții de eligibilitate.

Pregătirea integrală a dosarului și depunerea lui în sesiune, cu punctajul calculat pe criteriile din ghid și documentele în formatul cerut, fac parte din serviciul nostru de depunere dosar Casa Verde. Dacă situația imobilului tău este complicată și ai nevoie de o evaluare concretă a pașilor pe care trebuie să îi faci înainte de sesiunea Casa Verde Baterii, contactează-ne pentru o discuție personalizată.